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倪鵬飛:上半年中國樓市在多層分化中實現平穩持續較快恢復
發布時間:2020-07-16 18:00:00

      中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛16日在中新社主辦的“國是論壇——2020年中經濟形勢分析會”上表示,上半年中國樓市在多層分化中實現了平穩持續較快的恢復,多項指標變化大致呈現右偏的“V”型變化軌跡。

  樓市快速恢復

  國家統計局當日公布的數據顯示,1-6月份,全國房地產開發投資62780億元人民幣,同比增長1.9%,1-5月份為下降0.3%。在各項樓市指標中率先“回正”。

  其他指標如:房屋新開工面積、開發企業土地購置面積、商品房銷售面積和銷售額等同比雖仍處于下降區間,但降幅持續收窄。

  倪鵬飛認為,結構性潛力存在,加上疫情嚴重但較快控制,決定綜合預期穩定向好。加上炒房機制仍在,房地產調控政策保持定力,進而決定多方主體仍有動力推進市場以較為平穩的方式逐步恢復。

  此外,雖然監管持續從嚴,但寬松的貨幣環境使資金仍向房地產市場外溢效應,表現為開發企業資金來源增長恢復遠高于開發投資增長。剛性需求受到一定影響,但改善性需求尤其炒房求利避險增加,表現為抵押貸款恢復較快。各地政府加大土地拍賣力度,減弱了行政調控力度,多措并舉救助開發企業。在以上情況下,開發企業減緩資金壓力,加快了銷售量價恢復,以及投資開工的恢復。

  空間分化加大

  從空間上來看,上半年,不同區域、不同城市群,甚至城市群內部,房地產市場出現明顯的差異和分化。

  倪鵬飛認為,這些分化的產生主要來自經濟基本面、土地和金融等因素。例如:在一二線城市或者區域中心城市,有較好的公共產品、經濟成長潛力高,人口流入大,但是這些城市往往土地供給相對偏緊,加之寬松的貨幣環境導致資金在城市之間“嫌貧愛富”的外溢和尚未完全消除的炒房機制,讓這些基本面本就較好的城市樓市恢復速度更快,甚至出現偏熱的情形;而基本面較差、經濟發達程度較低的城市,樓市恢復速度慢,甚至出現萎縮。

  五大潛在隱憂

  同時,倪鵬飛指出,樓市存在五大潛在隱憂,需要在在調控中予以關注,并采取切實應對措施。

  一是地價出現過快上漲的苗頭。1-5月份全國土地成交量同比增長雖為-8%,但成交價款同比增長確為7.1%,推算地價上漲高達15.1%。且一些城市“地王”又現。需防類似2015-2016年那輪“地王”帶動房價輪番上漲并不斷擴散的局部過熱再度上演;

  二是炒房有支撐市場恢復的作用。個人按揭貸款與定金及預收款同比恢復幅度出現差異。此前兩項指標變動幾乎同步,但1-5月份的前者同比增長-0.9%,后者同比增長-13%,這反映投資需求占比增加和杠桿購房比例擴大。另外不少城市出現房租下降,房價上漲。一些城市出現利用多種途徑融資炒房現象;

  三是一些城市樓市面臨過熱的風險。由于房地產長效機制還沒有完全建立,包括地方政府在內的市場各方仍有炒作沖動,加上前述規律支配,一些熱點大都市中心區、都市圈、城市群樓市面臨過熱風險。

  四是一些城市存在空置和庫存加大的風險。那些非熱點城市,一些非城市群、都市圈的中小城市,由于不在調控視線范圍內,過去兩年出現樓市過熱。但在當前疫情沖擊、經濟放緩、需求下降的情況下,空置和庫存開始暴露,全國商品房待售面積由降轉升即是這個問題反映。

  五是起落風險仍需警惕。雖然目前市場平穩回復,總體風險可控。但是,樓市風險總體仍比較大。國外疫情、國際經濟和國際關系不容樂觀,樓市預期復雜敏感多變,如果沖擊和變換超過一定區間,就會引起市場劇烈波動。

  倪鵬飛指出,樓市未來走向決定于環境變化和政策應對,基于房地產的重要性及樓市內外環境及變化,應將穩住樓市作為宏觀經濟的重要目標任務,應繼續將確保樓市穩定即平穩的恢復和增長作為樓市調控的目標。保持調控定力,釋放市場潛力,完善調控機制。他建議,強化省級監管部門的房地產調控領導責任和調控機制。

  來源:中國經濟網

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